В целях защиты преимущественного права, установленного ст. 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», владелец смежного земельного участка вправе обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка должника.
Судебная практика
В рамках дела о банкротстве общества, являющегося сельскохозяйственной организацией, конкурсный управляющий выставил на торги два земельных участка и нежилые здания.
Торги признаны состоявшимися и конкурсный управляющий заключил с участником торгов договор купли-продажи.
К. обратился в арбитражный суд с иском к участнику торгов о переводе на себя прав покупателя по договору купли-продажи. Он указал, что занимается производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеет на праве аренды земельным участком, непосредственно прилегающим к земельную участку должника, проданному на торгах. К. ссылался на то, что конкурсный управляющий, вопреки требованиям ст. 179 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”, не предложил ему воспользоваться преимущественным правом покупки спорного имущества.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано. Суды указали на то, что К. выбрал ненадлежащий способ защиты своего права, а надлежащим способом в данном случае является оспаривание торгов.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям (№ 302-ЭС19-17986).
Как правило, осуществление сельскохозяйственной деятельности предполагает использование земельного участка. В целях защиты прав владельцев соседних земельных участков, заинтересованных в укрупнении своих владений, Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предоставил этим владельцам преимущественное право приобретения имущества должника.
Так, в ст. 179 Закона установлено преимущественное право приобретения имущества должника - сельскохозяйственной организации, требования к лицам, обладающим таким правом, и порядок реализации данного права.
Согласно п. 2 ст. 179 Закона о банкротстве преимущественным правом приобретения имущества должника обладают лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника. Данные лица могут реализовать свое преимущественное право при продаже имущества в порядке, установленном абз. 4 п. 1 ст. 179 Закона, в том числе и при продаже посредством публичного предложения.
Для обеспечения реализации этого права арбитражный управляющий помимо опубликования информации о продаже имущества должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи имущества должника, выставляемого на торги, должен также направить уведомление о продаже имущества должника лицам, отвечающим признакам покупателя, имеющего преимущественное право приобретения имущества.
Из п. 3 указанной статьи Закона следует, что цена продаваемого имущества должника определяется на торгах. По этой цене арбитражный управляющий должен продать это имущество лицу, имеющему право преимущественного приобретения. Если никто из указанных лиц не заявил о своем желании приобрести имущество в течение месяца, то имущество реализуется в общем порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, т.е. передается победителю торгов.
Таким образом, занимающиеся сельскохозяйственной деятельностью владельцы смежного с участком должника земельного участка (смежные землепользователи) должны быть персонально извещены арбитражным управляющим о проводимых торгах. После проведения публичных торгов арбитражный управляющий обязан предложить смежным землепользователям выкупить имущество должника по цене, сформированной на этих торгах. При этом даже не будучи участниками торгов смежные землепользователи вправе воспользоваться их результатом для реализации своего преимущественного права приобретения имущества должника.
Вопрос о конкуренции смежных землепользователей разрешается в пользу того, чье заявление поступило арбитражному управляющему первым (п. 3 ст. 179 Закона о банкротстве).
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными этим Кодексом и законами.
Правовых норм, регулирующих защиту преимущественного права приобретения имущества должника — сельскохозяйственной организации, Законом о банкротстве не установлено. В то же время специальный способ защиты аналогичного преимущественного права покупки того или иного имущества - иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке установлен иными законами: п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 4 ст. 7 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ “Об акционерных обществах”, п. 18 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”. Правовая позиция, подтверждающая возможность применения аналогичного иска к п. 3 ст. 179 Закона о банкротстве, изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июля 2009 г. № 1989/09 и актуальна для разрешения настоящего спора.
Вопреки выводам судов, К. избрал надлежащий способ защиты. Оспаривание результатов торгов и признание их недействительными не может привести к восстановлению нарушенного преимущественного права приобретения имущества должника. Недействительность торгов повлечет недействительность установленной на них рыночной цены и недействительность договора купли-продажи, чем фактически будет заблокирована возможность реализации преимущественного права приобретения. В то же время перевод прав и обязанностей покупателя не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность К., признающему результаты торгов законными, воспользоваться их результатом.